Vuoi diventare amministratore di condominio, ma non sai da dove partire? Hai paura dei recenti cambiamenti normativi? Sono qui per chiarire i tuoi dubbi, posso spiegarti come diventare amministratore di condominio e risolvere brillantemente tutte le difficoltà!
Quali sono le novità normative che interessano all’amministratore di condominio?
Il 18 Giugno 2013 segna una svolta nella gestione condominiale.
La cosiddetta “Riforma del condominio”, nota come la 220 del 2012, introduce una regolamentazione per l’accesso alla professione.
In passato per diventare amministratore di condominio era stato richiesta semplicemente la maggiore età e il pieno possesso delle capacità di agire. Adesso le cose sono un po’ cambiate, ma non avere paura, ti darò io delle dritte per districarti in questo mondo!
Vuoi sapere cosa fare per diventare amministratore di condominio?
Il primo comma dell’art. 71 bis disp.att.ve c.c. indica sette requisiti necessari per la nomina ad amministratore di condominio, cinque dedicati all’onorabilità, due alle competenze professionali.
Requisiti relativi all’onorabilità
Per diventare amministratore di condominio i requisiti relativi all’onorabilità, per il soggetto interessato, sono:
1. Avere il godimento dei diritti civili, ovvero la libertà di compiere atti giuridici senza alcuna limitazione. Per dimostrarlo , il soggetto interessato può richiedere alla cancelleria del Tribunale competente il certificato di godimento dei diritti civili.
2. Non avere condanne penali, per motivi quali delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio, furto o appropriazione indebita.
3. Non essere sottoposto a misure di prevenzione, ovvero provvedimenti quali sorveglianza speciale, sequestri, confische. Tale requisito viene meno se interviene un processo di riabilitazione.
4. Non essere sottoposto ad interdizione o inabilitazione, in quanto misure che limitano la libertà e la capacità di agire (firmare contratti, disposizione).
5. Non essere presente nell’elenco dei protesti, documento tenuto dalle Camere di Commercio nel quale è annotato il nome delle persone che non hanno pagato le cambiali.
Requisiti relativi alle competenze professionali
Per diventare amministratore di condominio i requisiti relativi alle competenze professionali, per il soggetto interessato, sono:
6. aver conseguito almeno il diploma di scuola superiore.
7. aver frequentato un corso di formazione iniziale e attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Hai appeno letto i requisiti e non li hai tutti? Non disperare, potrebbe esserci una soluzione!
Quali eccezioni sono ammesse per diventare amministratore di condominio?
Esistono delle eccezioni per esercitare la professione anche non rispettando tutti e 7 i punti elencati.
Per evitare problematiche a categorie di lavoratori che da anni svolgono l’attività di amministratore di condominio il legislatore ha previsto particolari esenzioni che, se verificate, consentono lo stesso l’accesso alla professione di amministratore.
Le esenzioni riguardano in particolare i punti relativi alla formazione professionale (punti 6 e 7).
E’ possibile accedere alla professione di amministratore anche senza avere un titolo minimo di scuola superiore o aver frequentato un corso di formazione, a patto che siano verificate una delle seguenti condizioni:
- L’amministratore è nominato fra i condomini dello stabile
- L’interessato ha amministrato per almeno un anno nei 3 anni precedenti al 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della legge) almeno un condominio. Resta valido l’obbligo di formazione periodica.
- L’interessato ha aperto la partita IVA per l’esercizio di quest’attività, con il codice 68.32.00 specificatamente destinato ad Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi
Grazie a queste esenzioni è possibili accedere alla professione di amministratore di condomini con l’obbligo di rispettare solo i primi 5 punti (relativi all’onorabilità, inderogabili).
Vuoi sapere rapidamente le altre novità a cui l’amministratore di condominio deve adeguarsi?
Continua a scorrere l’articolo, ti spiegherò meglio tutte le novità.
Parlando della figura dell’amministratore ci sono diverse novità che proverò a riassumerti:
- Obbligatorietà: l’amministratore è obbligatorio quando ci sono più di 8 condomini.
- Durata: al termine del primo anno si considera tacitamente rinnovato per il secondo, se non viene deciso diversamente. Alla fine del secondo anno non verrà più rinnovato automaticamente, ma andrà ridiscusso in assemblea.
- Requisiti: valgono le considerazioni fatte nel paragrafo precedente.
- Obblighi: oltre ai suoi comuni obblighi (eseguire le delibere dell’assemblea, riscuotere i contributi e pagare i fornitori e il fisco ecc.) ha precisi obblighi di trasparenza sulla gestione finanziaria. E’ inoltre tenuto a stipulare una polizza di responsabilità professionale.
- Compensi: al momento della nomina deve specificare nel dettaglio le componenti del suo stipendio e non ha diritto ad altri compensi se non deliberati dell’assemblea
- Revoca: in caso di gravi irregolarità anche un solo condomino può richiedere la convocazione dell’assemblea per la revoca il suo mandato.
La figura dell’amministratore tende sempre più ad evolvere verso una figura simile ad un Project Manager nell’ambito aziendale, evolvendo fino alla più moderna accezione di “Building Manager”. Vuoi sapere cosa si intende per Project Manager? Ne abbiamo parlato nell’articolo “Come diventare Project Manager”.
In tema di animali, sarà vietato vietare con regolamento condominiale la presenza di animali domestici nelle abitazioni.
Quali sono le novità per l’assemblea di condominio?
Per quanto riguarda l’assemblea di condominio, cambiano i quorum per la validità dell’assemblea e delle sue delibere:
- Se si tratta della costituzione in 1a convocazione: 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;
- Per la costituzione in 2a convocazione (quella effettiva): 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi;
- In caso di delibere (sempre in 2a convocazione): 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi;
Viene limitato l'(ab)uso della delega: se i condòmini sono più di 20, un singolo partecipante all’assemblea non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 1/5 dei millesimi.
Tutte le entrate e le uscite del condominio devono passare su un conto corrente bancario intestato al condominio.
Vuoi capire cosa cambia nei confronti dei morosi?
Per diventare amministratore di condominio è necessario essere al corrente delle novità riguardo la morosità, una delle situazione più problematiche della gestione condominiale.
Nei confronti dei condòmini in ritardo col pagamento delle spese condominiali, dopo 6 mesi dal rendiconto in cui risulta la morosità, l’amministratore ha l’obbligo di richiedere il decreto ingiuntivo, salvo dispensa assembleare.
Le violazioni al regolamento condominiale verranno sanzionate con multe da 200 fino a 800 euro in caso di recidiva.
Vuoi sapere di più del tanto discusso sito condominiale?
Adesso ti spiegherò con calma.
L’assemblea può decidere l’apertura di un sito internet condominiale, curato dall’amministratore. Non dovrà essere un sito-vetrina, ma servirà alla pubblicazione online di tutta la documentazione assembleare (verbali, delibere) e dei dati contabili (estratto conto, situazione pagamenti). Ogni condomino potrà accedervi con una password. Per l’attivazione del sito è necessario il 50% + 1 dei votanti e dei millesimi.
E le parti comuni? Ti spiego cosa cambia
Viene ampliata la definizione di “parti comuni” comprendendo anche le antenne e gli impianti telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni.
Viene prevista anche la multiproprietà con godimento periodico.
Per cambiare la destinazione d’uso delle parti comuni serve il voto dell’80% dei partecipanti e dei millesimi.
La divisione delle parti comuni può avvenire solo con il consenso unanime dell’assemblea.
C’è altro da sapere per diventare un amministratore di condominio?
Il singolo condomino potrà staccarsi dall’impianto centralizzato se il distacco non comporta squilibri che compromettono la normale erogazione di calore agli altri appartamenti.
Se il distacco comporta una spesa aggiuntiva, chi si separa deve partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto. La norma contrasta con le esigenze generali di risparmio energetico e può generare molto contenzioso.
Gli impianti di energia da fonti rinnovabili possono essere installati sulle parti comuni (tetti) anche se destinati ad alimentare singole unità immobiliari. Non serve l’autorizzazione dell’assemblea che però può imporre cautele e vincoli architettonici (con la maggioranza di 2/3 dei millesimi). Una disposizione a sostegno delle energie rinnovabili ma che può creare conflittualità nel condominio.
Per le innovazioni che riguardano la sicurezza, la salubrità, la rimozione delle barriere architettoniche, il risparmio energetico, i parcheggi, le antenne e gli impianti telematici centralizzati basta il voto dell’assemblea col 50% + 1 degli intervenuti e 2/3 dei millesimi.
Per le opere di manutenzione straordinaria il condominio è obbligato a costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.
Il singolo condomino potrà installare un impianto di ricezione radiotelevisiva (la “parabola”) individuale. Una norma che rischia di aumentare il deturpamento delle facciate.
Vuoi saperne di più?
Se sei arrivato alla fine di questo articolo vuol dire che ti interessa davvero diventare amministratore di condominio!
Ne approfittiamo per consigliarti una utile risorsa sul web, il libro Amministratore Sereno – La Guida Completa, ovvero un testo completo, ma di semplice lettura, che potrà chiarire i concetti accennati in questo articolo e diventare un utile supporto nello svolgimento delle attività. Troverai tante informazioni e consigli per diventare un amministratore di condominio o per perfezionarti se già svolgi questa attività!
Buona fortuna!
